Capacité d’achat dans la Pointe et le Sud-Ouest

Par John Bradley
Organisateur communautaire
Clinique communautaire de Pointe-Saint-Charles

Question

En tenant compte des prix d’acquisition de certains condominiums présentement sur le marché dans le quartier Pointe-Saint-Charles, quel pourcentage des ménages locataires de la Pointe et du Sud-Ouest a la capacité financière pour acquérir ces unités ?

1. Prix d’acquisition

Les prix d’acquisition annoncés de deux projets, un en construction (La Vue du Canal(1)) l’autre en pré-vente (Le Gabriel(2)) sont utilisés comme échantillon pour les fins du calcul.

Sommaire des prix d’acquisition de l’échantillon :

Prix---------------Nombre d’unités-------% du total

161 900$ à 180 000$------15-----------------30%

180 001 à 210 000--------24-----------------8%

210 001 à 240 000---------8-----------------16%

240 001 et plus-----------3-----------------6%

- Le moins cher - 161 900 $
- La moyenne des moyennes – 197 920$

2. Calcul de la capacité d’achat(3)

Selon le tableau sur le site de la SCHL(4), un ménage ne devrait pas payer plus qu’environ 3 fois son revenu brut annuel pour l’achat d’un propriété. En plus une mise de fonds d’un minimum de 5 % du prix d’achat est nécessaire.

Faisons ce calcul pour les 6 unités (12 % du total) les moins chers dans notre échantillon, soit au prix de 161 900$. Pour acquérir ces unités, un ménage doit avoir un revenu d’environ 54 000$ et, en plus, une mise de fonds de quelques 8 100$.

Pour les 15 unités avec un prix d’achat entre 161 900$ et 180 000$, le revenu brut de ménage nécessaire varie entre 54 000$ et 58 000$ avec une mise de fonds requise de 8 100$ et 9000$ respectivement.

3. Revenus des ménages locataires dans Pointe–Saint–Charles et dans le Sud-Ouest

Selon le tableau du document Profil statistique en habitation de l’arrondissement du Sud-Ouest (mai 2009)(5), 71,2 % des ménages locataires ont des revenus de moins de 39 999$, et donc peuvent être considérés exclus comme acheteur potentiel des unités de l’échantillon.

Un autre 21,6 % des ménages locataires ont des revenus de 40 000$ à 74 999$. On peut facilement imaginer qu’au moins 1/3 de ces ménages (7,2%) ont des revenus inférieurs à 54 000$.

Donc au total un minimum de 78,4 % des ménages locataires de Pointe-Saint-Charles n’a pas les moyens d’acquérir les 15 propriétés en vente les moins chers. Et ce pourcentage n’inclut pas les ménages avec des revenus supérieurs qui ne peuvent pas ramasser la mise de fonds de 8 100$ à 9 000$.

Pour le Sud-Ouest dans son ensemble le portrait de capacité d’achat des locataires est similaire, avec un minimum de 76,6% des ménages incapable d’acquérir même les 15 unités les moins chers. Voici les données :

Revenu annuel brut des ménages locataires du Sud-Ouest:

39 999$ et moins – 68,9% des ménages
de 40 000$ à 54 000$ - 7,7% des ménages (minimum estimé)

4. Conclusion et recommandation

Il est clair que la très grande majorité des ménages locataires dans le Sud-Ouest, incluant Pointe-Saint-Charles, ne peut pas accéder à la propriété tel qu’offert par le secteur privé, même pour les unités les moins chers.

Pourtant, l’accession à la propriété collective par le biais du programme Accès Logis est un choix qui assure un logement de qualité, une sécurité d’occupation,un contrôle des conditions du logement et un actif à long terme pour la communauté.

Ce programme, en mode coopérative, offre une variété de grandeur de logement pour des ménages, incluant un nombre important pour les familles.

La moitié de ces unités sont offertes aux ménages à faible revenu avec le loyer fixé en fonction du revenu. Par exemple une famille de deux adultes et deux enfants, avec un revenu brut annuel de 28 000$, paiera autour de 27 % de son revenu comme loyer (chauffage inclus), soit 623$ par mois pour un trois chambres à coucher.

L’autre moitié des unités sera louée un peu moins cher que le marché. Donc pour la même taille de famille et pour le même trois chambres à coucher, mais avec un revenu brut de 40 000$, le loyer sera fixé à environ 807$ (services inclus), soit un peu moins que 25% du revenu.

En somme, pour rencontrer les besoins de la grande majorité des ménages locataires du Sud-Ouest et de Pointe-Saint-Charles, incluant ceux à faible revenu, le développement accru des logements à but non lucratif est l’option à privilégier.

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NOTES

(1) Voir http://www.mondev.ca/La_Vue_du_Canal_-_En_Prevente_fr.html?ProjetID=84, accédé le 29 mars 2010.
(2) Voir http://www.legabriel.ca/, accédé le 12 mars 2010.
(3) Note : Ces calculs ne tiennent pas compte de certains programmes d’aide financier pour les acheteurs éligibles.
(4) Voir le tableau Guide du revenu, de la mise de fonds et du prix d’achat sur le site http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/co/aclo/acmaetet/acmaetet_002.cfm, accédé le 29 mars 2010.
(5) http://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/page/habiter_v2_fr/media/documents/Profil_Le_Sud_Ouest_Mai_2009.pdf, accédé le 29 mars. Voir la page 15 du document (revenu annuel de 2005).